La figura del "Desarrollador Inmobiliario"

Existe esta figura en Argentina? De donde surge la denominación "Desarrollador Inmobiliario"?. ¿Ante quién responde un desarrollador? y ¿De qué? ó ¿Por qué? Estas son las preguntas a contestar. Primero un poco de historia y de derecho comparado. La palabra parece ser una traducción derivada de “develop” que significa en inglés desenvolver; desarrollar; descubrir; fomentar; producir; ensanchar y también urbanizar (Diccionario Cuyas de Appleton – New Jersey, pág. 165). En los EEUU, la combinación de esta palabra con land (tierra) dió origen a empresas urbanizadoras comerciales que resultaban beneficiadas financiera e impositivamente como contraprestación por sus inversiones y trabajos en zonas riesgosas de escaso valor inmobiliario (ej.: Los pantanos de Florida). En México, el concepto de desarrollador inmobiliario es totalmente distinto. Se encuentra definido por la ley de transferencia y de fomento a la competencia en el crédito garantizado y dice que desarrollador inmobiliario es la empresa mercantil, propiedad de una persona física o moral, que se dedica en forma habitual a la construcción, remodelación o venta de bienes inmuebles, utilizando u otorgando un crédito garantizado (ley del 30/12/02 Diario oficial de la Federación 7/2/05). En España, la ley de ordenación de la edificación define al promotor como cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que individual o colectivamente decide, impulsa, programa o financia con recursos propios o ajenos las obras de edificación, para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título (art. 9 de la ley 38/99 con las reformas de la leyes 24/01 y 53/02). En nuestra Argentina no existen a nivel nacional, normas legislativas que definan con precisión el concepto de desarrollador inmobiliario junto a sus deberes y derechos. Ello, obviamente, no será motivo suficiente para eximirlo de responsabilidad profesional por sus incumplimientos. Solo que como no tienen especificados sus deberes por ley, habrá que precisar qué debían cumplir por contrato o qué responsabilidad especial traía aparejado cada desarrollo inmobiliario en particular. Así por ejemplo, si el desarrollo nació de generar una idea que fue transformada en proyecto de arquitectura o ingeniería, responderá por la corrección, legalidad y vicios de ese proyecto (art. 46 del Decreto Ley 7887/55). Si ese proyecto se transformó en obra ejecutada, responderá por los eventuales daños que puedan causar los vicios ocultos (art. 1647 bis del Código Civil); ó la ruina total o parcial derivada de vicios de construcción, del suelo o mala calidad de materiales (art. 1646 del Código Civil). Si la obra desarrollada fracasó en su rentabilidad responderá, frente a los inversores, por la corrección o incorrección de la factibilidad y justificación económica y financiera que debe contener el proyecto. Y por fin, si el desarrollador también vende, responderá por los vicios redhibitorios y el posible incumplimiento del contrato de compra venta. Dr Daniel Enrique Butlow
(*) Daniel Enrique Butlow: Profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal de las Universidades Nacionales de La Rioja y San Juan. Asesor legal consultor de la Federación Panamericana de Asociaciones de Arquitectos (FPAA) y de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividad Inmobiliaria (C.A.P.H. y A.I.)